上海万豪虹桥大酒店

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国内酒店市场浅析(下)

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国内酒店市场浅析(下):

国内酒店市场浅析(下)

  地产+酒店

  在当前中国投资酒店热潮中,房地产企业变现的异常积极,对此业界议论纷纷,或说地产商为酒店业的发展注入了新的动力、或说其正在制造中国酒店的泡沫,但不管是什么,地产商正成为中国酒店市场的重要力量。地产+酒店模式可分为三类,住宅地产、商业地产、旅游地产。住宅地产的代表如碧桂园集团,商业地产的代表如万达集团,旅游地产的代表如华侨城集团。

  住宅地产酒店模式

  住宅地产很早就开始引入酒店概念,如碧桂园集团曾经一句非常出名的广告:碧桂园,给你一个五星级的家。住宅地产所投资兴建的酒店都在五星级的标准,典型的入碧桂园凤凰城酒店,因为其投资酒店的初衷很简单,当时五星级酒店在国内的数量并不多,因此五星级酒店的引入能增强住宅区的档次,直接影响其住宅的销量与销售价格。在中心城区土地供应紧张情况下,大型住宅社区的选址往往在城市边缘或者近郊地带,常常超出了中心城区的商务活动辐射范围,因此在开拓商务市场方面并不具备优势。如2009年碧桂园集团旗下共有酒店11家五星级酒店和1家四星级酒店,酒店业务收入为3.1亿,酒店平均收入仅为2583万,而同期广州市内某四星级酒店的收入则约为9000万。

  住宅地产酒店收入偏低原因:

  第一、发展商对酒店定位问题。住宅地产引入酒店的首要原因是作为住宅区的配套设施,自从碧桂园集团的那句“碧桂园,给你一个五星级的家”开始,五星级酒店慢慢成为大型住宅区,特别是具备实力的发展商开发住宅区的标准,借五星级酒店的高档形象提升住宅区的品位与价格,同时酒店也可以作为发展商推行体验式销售的重要工具。对于当前住宅价格,经营酒店的收入显得有点微不足道。2009年碧桂园集团酒店收入为3.1亿元,而其住宅销售收入达到232亿元。

  第二、市场环境问题。记得大学学习《饭店管理实务》时所提到的一个问题,决定酒店成败的3个关键因素是:Location、Location and Location。当前酒店的两大市场为商务市场和度假市场,而住宅酒店既不在商务中心区也不在旅游胜地,因此相对的客源市场比较尴尬。如我实习的酒店就是一间住宅地产酒店,酒店客房总数约为250,平日的入住率大概为两成,而周末好些,接近五成,这样的入住率很难维持酒店的经营成本。

  第三、经营开发问题。虽然说住宅区酒店的市场环境并不理想,但是相对中心城区的商务酒店而言,依托整个住宅区的环境与配套实施,也具备自己的优势。但由于住宅酒店的定位为住宅区项目的配套设施,因此业主方对酒店经营并不重视,投入不足,未能进行市场的深度开发。如我实习的酒店,酒店管理层向地产管理层提议增加对酒店的投入,开拓市场,但集团管理层则认为投资过亿的酒店项目,就是为了让楼盘卖的好些、贵些,酒店是否盈利并不重要。

  第四、企业经营能力问题。住宅地产商的主营业务为房产的开发与销售,而对酒店的经营管理并不十分熟悉,由于酒店属于房产销售的配套设施,因此长期以来对酒店经营管理没有形成系统的体系。

  就当前情况而言,住宅地产酒店一般位于城市近郊,特别是在一线城市,在市场开拓上处于劣势。但是就城市发展而言,地理位置的优劣势是在发展变化的,例如当广交会在流花地区举行时,东方宾馆和中国大酒店的会展市场生意火爆,但当广交会转移至琶洲时,两家酒店在会展期间的情况就比较惨淡。住宅地产酒店也一样,随着城市发展,中心城区范围扩展,酒店存在进入中心城区市场的一小时经济圈,甚至半小时经济圈内;并且,相对于中心城区的酒店而言,住宅酒店拥有更好的土地资源、住宿环境和配套设施,在会议市场或过境旅游市场上都存在一定的竞争优势。房地产企业在开发住宅区是兴建高端酒店以提高住宅区的档次,但另一方面,住宅区的居民也能成为此类酒店的优质客源,特别是在开拓婚宴等市场上也具有一定的竞争优势。

  商业地产酒店模式

  万达集团无疑是国内商业地产的领先者,万达集团在全国范围内打造多个商业综合物业,包括商务、娱乐、购物、餐饮、酒店等,如白云万达广场。当前中国酒店市场,商务领域是最为重要的市场,因为商务聚集的环境能为酒店带来大量的商务客人。如广州传统的酒店带――环市东路酒店带,在环市东路拥有国际电子大厦、东山广场、世贸中心、好世界广场等写字楼,聚集大量的全球性和全国性的企业的办公场所,因此商务差旅活动活跃;天河北――环体育中心酒店带是当前广州高端酒店最密集的地方,近年来,众多高端品牌酒店聚集于此,如威斯汀、喜来登、万豪、希尔顿、建国等,正因为此地是当前广州高档写字楼最密集的地区。

  商业地产商对其酒店项目主要有三种处理方式,自主经营、委托管理和整体出售。整体出售是地产商最快回收投入并产生收益的方式,如天誉花园的发展商出售天伦万怡酒店和天誉威斯汀酒店。而委托管理是当前商业地产酒店的主要经营方式,如富力君悦、富力丽兹卡尔顿、保利洲际等,委托经营成为当前商业地产酒店的主要方法,其中很重要的一个原因是通过与国外知名酒店品牌的联合,在较短时间内可以提升物业的知名度和价值,当业主需要出售物业或向银行抵押贷款的时候可以获得更大的收益;自主经营也被部分地产商提上日程,如绿地集团和万达集团均宣布推出自主品牌。9 7 3 1 2 4 8 :

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